Parti comuni e parti private nel condominio

Pubblicato il da Redazione

L'art.1122 Codice Civile, dispone che nell'unità immobiliare di sua proprietà o nelle parti destinate ad uso comune, che siano state attribuiti in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o determinano un pregiudizio alla sicurezza e al decoro del palazzo. La norma tende a regolamentare l'uso dell'unità immobiliare da parte del condomino o delle parti destinate ad uso comune che siano state assegnate in proprietà esclusiva al condomino e possono generare conflitti con gli altri condomini o con l'intero stabile, spesso succede quando il condomino effettua dei lavori di varia natura. La disciplina delle opere eseguite dal condomino sulla porzione comune di cui ha un uso esclusivo sono regolati dal'art.1122 c.c. mentre la disciplina delle opere fatte dal condomino sulle porzioni di cui non ha un uso comune sono regolate dall'art. 1102 c.c. Il condomino che inizia un lavoro non è obbligato ad attendere che l'amministratore convochi l'assemblea ( salvo disposto dal regolamento contrattuale) ma soltanto dare la possibilità ai condomini in assemblea di poter intervenire qualora siano violati i limiti dell'art.1122. Secondo la giurisprudenza, il condomino che esegue dei lavori all'interno della propria abitazione, non vietate, ma senza l'autorizzazione preventiva dell'amministratore se specificato nel regolamento condominiale, viola una norma procedimentale con la conseguenza che il condominio o anche solo un condomino può procedere in giudizio per una richiesta di risarcimento danno secondo la Cassazione sentenza n°22596/2010.

Ad esempio non è vietato trasformare un box auto all'aperto in un box chiuso, l'opera è illegittima se è vietata dal regolamento condominiale, anche se non danneggia il decoro, la sicurezza o la stabilità del palazzo. La Cassazione ha stabilito che la violazione di limiti e di eventuali danni spetta al Giudice di Merito che deve valutare ogni volta se si sono arrecati danni a terzi. (Sentenza n°12491/2007).

Sono considerate illegittime ai sensi dell'art.1122 c.c. la costruzione di tettoie che nonostante sono state costruite all'interno della proprietà del condomino danneggiano esteticamente la facciata del condominio ( Cass. 2743/2005), come purè è da ritenersi illegittima la costruzione di una veranda  sul balcone privato ( Cass. 2109/2015). 

L'art. 1122 Bis c.c. introdotto dalla legge di riforma n.220/2012, stabilisce che l'intervento su parti privati, da parte del condomino come ad esempio l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinate ad uso proprio sulla proprietà privata del condomino, possono essere realizzati ma devono arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni,  alle altre parti private individuali e preservare sempre il decoro dell'edificio.

 

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